1. 每个指标只回答一个问题
回报指标是工具，不是成绩单。一个项目可能因为现金回收很快而 IRR 很高，但总利润有限导致股权倍数一般。另一个项目可能持有很久、倍数很高，但 IRR 只是中等。
有用的投资摘要应把多个数字放在一起，帮助您理解收入、时间、总利润，以及哪些部分仍只是估值。
- 现金回报率问：今年我收到多少现金收入？
- IRR 问：按每笔现金流时间计算，我的钱年化增长多快？
- 股权倍数问：每投入 1 美元，总共收回多少美元？
- DPI 问：已有多少现金真实回到手里？
- TVPI 问：已收现金加剩余估值，相当于每投入 1 美元的多少倍？
2. 真实现金 vs. 估计价值
在尚未退出的项目中，一部分报告回报通常来自 NAV：发起方对扣除债务和储备后的当前资产价值估计。NAV 有用，但不是现金。
这就是为什么 DPI 和 TVPI 要一起看。DPI 是已经分配到手的现金。TVPI 包含这部分现金和剩余估值。两者差距越大，说明越多回报尚未兑现。
例子
若您投入 100,000 美元，已收到 18,000 美元分配，剩余份额估值 115,000 美元，则 DPI 为 0.18x，TVPI 为 1.33x。差额 1.15x 仍是估计价值。
3. 毛回报、净回报、项目层面和投资人层面
同一个指标会因计量层级不同而产生较大差异。项目层面回报可能未扣除费用、超额收益分成（promote）、投资人进入时间差异或税务影响；投资人层面回报应反映您的实际出资日期和分配。
看到预测回报时，应确认数字指物业毛回报、发起方层面净回报，还是扣除费用与超额收益分成后的投资人净回报。
- 物业毛 IRR 可能高于投资人 IRR。
- 再融资或大额维修年份后，现金回报率可能大幅变化。
- 高 cap rate 不保证投资人高回报，还要看债务、资本支出和空置情况。
4. 实用阅读顺序
先看物业本身：NOI、cap rate、入住率和租金提升空间。再看投资人回报：现金回报率、IRR、股权倍数、DPI/TVPI 和 NAV 假设。最后做下行情景：若租金增长更慢、入住率下降或退出 cap rate 不利，会发生什么？
- 今天的收入：NOI、入住率、收款和现金回报率。
- 买入价格：买入资本化率（going-in cap rate）、每地块价格和债务条款。
- 未来提升：租金差、空置地块、费用节约和资本计划。
- 投资人结果：净 IRR、股权倍数、DPI、TVPI 和持有期。