01
投资基础
适合希望建立移动房屋社区实用术语与决策框架的学员。
- MHP 基础理念与常用术语
- 基础计算与财务报表
- 常见增值方法
- 风险、合作模式与融资基础
- 投资案例中的经验与教训
课程地图
从基础认知到社区运营的学习路径。
课程内容涵盖投资基础、收购尽调、社区运营与公开讲座。
告诉我们您的学习目标02
收购与尽职调查
适合学习项目如何从开发、筛选推进到交割的学员。
- CAPEX 与 OPEX
- 寻找物业与准备报价
- 物业及文件尽职调查
- 常见融资方式
- 交割后的运营准备
03
社区运营
适合关注物业交割后实际运营工作的运营者与合作伙伴。
- 社区规则与租约管理
- 居民沟通与租金收取
- RTO 与空置房屋处理流程
- 基础设施维护与长期规划
- 保险、合规与日常风险控制
04
公益讲座与圆桌交流
围绕市场、科技、税务与实务问题开展的开放教育活动。
- 市场与资产配置讨论
- MHP 投资圆桌
- AI 实务应用
- 财务与税务问答
- 社区与合作伙伴交流
课程日期与报名信息以活动页面为准。 查看活动 →
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投资术语
当项目备忘录、门户报告或分配更新中出现指标时，可用这个术语表快速查看。
回报指标物业指标结构与现金流
回报指标
衡量您收益的几种方式。要把“考虑时间的指标”（IRR）和“总回报指标”（股权倍数）一起看——单看一个容易被误导。
IRR 内部收益率
内部收益率
含义
把每一笔现金流入、流出的时间都算进去后，您这笔钱的年化收益率。
意义
IRR 常用于比较现金流时间不同的投资，但应与股权倍数、现金回报率、关键假设和风险一起阅读；单看 IRR 可能产生误导。
算法逻辑
它是让“您投入的全部现金”与“您收回的全部现金”现值相等的那个折现率。越早分红、越快退出，IRR 越高。
公式
净现值 NPV = sum(CF_i / (1 + IRR)^(days_i / 365)) = 0
IRR (est.) 预估内部收益率
预估内部收益率
含义
和 IRR 是同一套算法，只是项目还没卖出，所以它把今天您所持份额的预估价值，也当作已派发的现金来计算。
意义
它让您在项目进行中就能看到一个预估年化收益。但其中一部分靠的是“估值”而非到手现金，因此会随估值变化上下浮动。
算法逻辑
算法与 IRR 相同，用您真实的出资与分红，再加上当前预估价值(NAV)作为最后一笔“假设的”现金回收。
公式
预估 IRR： 用真实现金流 + 当前 NAV， 使 NPV = 0
CoC 现金回报率
现金回报率
含义
您一年内实际收到的现金，占您投入本金的百分比。
意义
它衡量您的投资“当下”产生的现金收入——您的钱现在的工作效率——不考虑将来卖出时的增值。
算法逻辑
年度现金分配 ÷ 您的投入本金。10 万美元投入、一年分 8,000 美元，就是 8% 的现金回报率。
公式
现金回报率 = 年度现金分配 / 已投入本金
MOIC 股权倍数
股权倍数
含义
在整个项目周期里，您每投入一元最终收回的总价值。
意义
它回答“我的钱翻了几倍？”——2.0 倍表示本金翻倍。它和 IRR 不同，不考虑时间，所以要和 IRR 一起看。
算法逻辑
（全部分红 + 剩余价值）÷ 总投入。持有时间长时，即使 IRR 一般，倍数也可能不错。
公式
股权倍数 = (累计分红 + 剩余价值) / 总投入
DPI 已分配倍数
已分配倍数
含义
迄今为止，您每投入一元实际已收回的现金。
意义
它显示已实际收到的累计现金分配，不包含估值。DPI 为 1.0 倍，表示累计现金分配等于累计出资；但不能据此判断这些款项属于收益、出售所得还是本金返还。
算法逻辑
累计现金分配 ÷ 总投入。随着项目成熟并卖出，DPI 会逐步逼近最终的股权倍数。
公式
DPI = 累计现金分配 / 总投入
TVPI 总价值倍数
总价值倍数
含义
您已收到的现金，加上今天您剩余份额的预估价值，除以每一元投入。
意义
它显示您到目前为止的总回报，包含尚未兑现的价值。TVPI = DPI（现金）+ 项目里尚存的预估价值；TVPI 与 DPI 之间的差，就是还只是“估值”的部分。
算法逻辑
（分红 + 当前预估价值）÷ 总投入。
公式
TVPI = DPI + (当前 NAV / 总投入) = (现金分配 + 当前 NAV) / 总投入
物业与项目指标
用于评估物业本身及其价格的指标。净营业收入（NOI）是重要指标之一，市场环境、资本需求与风险也会影响价值。
NOI 净营业收入
净营业收入
含义
物业在扣除运营开支之后、支付房贷和所得税之前的租金收入。
意义
NOI 是衡量物业运营表现的核心指标之一。在其他条件相同的情况下，可持续的 NOI 增长可能支持更高估值，但资本化率、市场环境、资本需求与风险同样会影响价值。
算法逻辑
有效租金收入 − 运营成本（房产税、保险、水电、维修、管理）。注意：不扣除贷款还款。
公式
NOI = 有效总收入 - 运营开支
Cap rate 资本化率
资本化率
含义
物业的年净营业收入占其价格的百分比。
意义
它是“抛开贷款、快速比较您为收入付了多少钱”的最快方式。Cap rate 越高，您为每一元收入付的价越低——通常意味着风险更大或更费功夫。
算法逻辑
NOI ÷ 价格。260 万美元买入、NOI 20 万美元，就是 7.7% 的 cap rate。
公式
资本化率 = 年 NOI / 物业价值或买入价
Going-in cap 入手资本化率
入手资本化率
含义
按您买入当下“现状收入”计算的 cap rate。
意义
它是您还没做任何改善之前的即期收益率——项目的起点。计划通常是提高收入，让您当初的买价随时间显得越来越便宜。
算法逻辑
现状（过去 12 个月）NOI ÷ 买入价。
公式
入手资本化率 = 现状 NOI / 买入价
入住率
入住率
含义
已入住并按时缴租的地块（或房屋）所占的比例。
意义
它是收入稳定性与需求最直观的信号。入住率高且稳定意味着现金流可靠；入住率低既是风险，也是“填满地块以增值”的机会。
算法逻辑
已入住缴租地块 ÷ 总地块数。72 个地块住了 62 个，就是 86% 入住率。
公式
入住率 = 已入住缴租地块 / 可出租总地块
在租租金 vs 市场租金
在租租金 vs 市场租金
含义
在租租金是现有住户实际缴的租金；市场租金是同类社区今天的收费水平。
意义
两者之间的差（称为 loss-to-lease）是内在的提升空间——租金还能往市场水平涨多少而不至于高于市场。这是商业计划的关键动力。
算法逻辑
每地块每月提升空间 = 市场租金 − 在租租金。再乘以 地块数 × 12，就是一年的收入机会。
公式
年度租金提升空间 = (市场租金 - 在租租金) x 地块数 x 12
费用率
费用率
含义
被运营成本吃掉的收入占比。
意义
它反映社区运营的效率，以及 NOI 还能从哪里改善（比如把水电费转嫁给住户）。其他条件相同，越低越好。
算法逻辑
运营开支 ÷ 毛收入。移动房屋社区通常比公寓低，因为住户多数自有并自行维护房屋。
公式
费用率 = 运营开支 / 有效总收入
每地块单价
每地块单价
含义
买入价除以地块数量。
意义
它是对“您付了多少钱”的快速检验，可跨不同规模的园区比较，也便于对照重置成本和近期成交。
算法逻辑
买入价 ÷ 地块数。260 万美元买 72 个地块，约合每个地块 3.6 万美元。
公式
每地块单价 = 买入价 / 可出租地块数
结构、角色与现金流
谁负责什么，以及资金在项目与您之间如何流动。
GP 普通合伙人
普通合伙人
含义
负责寻找、收购、融资并运营项目与物业的发起方。
意义
GP 负责决策与执行，因此其能力及利益是否与您一致，是评估风险的重要部分。GP 通常也投入自有资金，并可能在达到约定门槛后获得超额收益分成（promote）。
算法逻辑
GP 在贷款上签字担责、执行商业计划，并向投资人汇报。
LP 有限合伙人
有限合伙人
含义
出资但不参与日常运营的投资人，也就是您。
意义
LP 享有所有权的好处（收入、增值、税务处理），同时承担有限责任、不用管运营。代价是您要依赖 GP 去执行。
算法逻辑
您的经济回报由您的持股比例和项目的利润分配条款决定。
持股比例
持股比例
含义
您在项目股权中所占的比例。
意义
它决定您在每一次分红和最终利润中分得的份额。募资期间，持股之和可能还不到 100%——剩下的份额还在陆续分配给新进投资人。
算法逻辑
大致为“您的投入 ÷ 募集的总股本”，并受项目条款与 GP 的超额收益分成（promote）影响。
出资
出资
含义
在项目募集资金时，您投入的钱。
意义
出资额是多项回报指标的计算基础，但不一定等同于税务成本基础或合伙人的资本账户余额；后两者还会受收益与亏损分配、分配款、债务及其他项目影响。
算法逻辑
通常在交割时缴付，有时按计划需要分阶段缴付。
资本账户
资本账户
含义
用于记录合伙人在合伙企业中经济资本变动的会计账户，并不等同于“剩余本金”。
意义
它通常会随出资、收益或亏损分配及现金分配而变化，具体以项目文件和适用税务规则为准；它与合伙人的外部税务成本基础并非同一概念。
算法逻辑
请结合合伙企业报表与 Schedule K-1，并向税务顾问确认适用于您的处理方式。
分配
分配
含义
项目向您派发的现金——通常来自持有期的运营利润，以及卖出时的一笔较大派发。
意义
这是您到手的真实回报。分配的金额和时间都会影响您的 IRR 和现金回报率。
算法逻辑
持有期常按季度派发，物业卖出或再融资时再派最后一笔。
本金返还
本金返还
含义
返还您部分原始投资本金（而非利润）的付款——例如再融资之后。
意义
本金返还会减少仍在项目中的投资金额，并可能影响 IRR；是否影响持股或后续参与权，取决于项目文件。
算法逻辑
通常会减少相关资本或成本基础余额。税务处理取决于成本基础与投资者的具体情况，请咨询税务顾问。
K-1 附表 K-1
附表 K-1
含义
合伙企业通常每年向合伙人出具 Schedule K-1，用于报告其应分摊的收入、扣除与其他税务项目。
意义
Schedule K-1 用于准备税务申报。现金分配与应税收入可能不同，具体结果因人而异。
算法逻辑
通常由合伙企业每年出具；请交由您的税务顾问结合个人情况处理。
尽职测算
尽职测算
含义
用来判断一个项目是否值得做、以及以什么价格做的财务分析。
意义
好的尽职测算是保守且经过压力测试的——回报预测和商业计划都来自这里。永远要问：是哪些假设在支撑这些数字。
算法逻辑
基于卖家资料（T12、租金表）、市场可比案例和商业计划，搭建模型来预测 NOI、现金流和回报。
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